Исключение из кадастрового Перечня, объектов недвижимости, налоговая база которых определяется по кадастровой стоимости.
/
Исключение из перечня
В ряде регионов (таких как Москва, Сочи, Нижний Новгород, Саратов и другие) кадастровая стоимость объектов недвижимости нежилого назначения на порядки превосходит среднегодовую. Так например, для здания площадью 1100 кв.м. в центральном административном округе Москвы кадастровая стоимость составляет более 165 млн, соответственно налог по ставке 2% от кадастровой стоимости собственник уплачивает в год в размере более 3,3 млн.руб. По этому же зданию среднегодовая стоимость на балансе юридического лица собственника - менее 5 млн.руб. и налог по ставке 2,2% от среднегодовой за тот же период составит менее 110 тыс.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ организации и физические лица являются плательщиками налога на недвижимое имущество. Налоговая база при этом определяется либо по среднегодовой (балансовой) стоимости, либо по кадастровой стоимости объекта недвижимости.
» В каждом регионе существует отдельный список, куда включаются объекты недвижимости, налоговая база по которым рассчитывается по их кадастровой стоимости. Фактически это список объектов, которые облагаются налогом в повышенном размере. Продолжая рассматривать пример в Москве, здесь повышенное налогообложение определяет Перечень Постановления Правительства Москвы № 700-ПП от 28.11.2014, который ежегодно выходит в новой редакции (ранее Постановление Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года № 772-ПП), далее по тексту Перечень.
» Включению в Перечень подлежат здания, использующиеся согласно вида разрешенного использования земельного участка (далее по тексту ВРИ ЗУ), на котором они расположены, или по их фактическому использованию для целей: торговля с физическими лицами, бытовое обслуживание физических лиц, общественное питание, а также офисы, не связанные с производственным процессом.
» Так как в большинстве случаев текущий ВРИ ЗУ не соответствует актуальному классификатору и может быть неоднозначным или множественным и включать в себя в том числе использование в административных целях (административное использование не тождественно офису, не связанному с производственном процессом), то зачастую такие неоднозначные объекты включаются в Перечень по критерию ВРИ ЗУ и облагаются налогом в повышенном размере.
Для объектов, включенных в Перечень, в целях снижения налоговой базы по налогу на имущество существует два основных способа оптимизации: снижение кадастровой стоимости и исключение объекта из Перечня. Наиболее распространенным инструментом для Москвы, Московской области и ряда других регионов исторически является снижение кадастровой стоимости. Однако, с точки зрения экономического эффекта, исключение из Перечня дает на порядки больший экономический эффект и в ряде случаев имеет более пролонгированное действие. К тому же, исключение из Перечня не требует дополнительных расходов на судебные экспертизы в отличии от снижения кадастровой стоимости путем приравнивания ее к рыночной.
ОСНОВНЫЕ СПОСОБЫ ОПТИМИЗАЦИИ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ НА ИМУЩЕСТВО
» Используя пример здания 1100 кв.м. в ЦАО Москвы описанный выше, экономический эффект от исключения из Перечня составит в год более 3,1 млн.руб., а эффект от снижения кадастровой стоимости путем приравнивания ее к рыночной (снижение на 20%) около 0,6 млн.руб. в год. При этом снизить кадастровую стоимость возможно в Москве на период 2-3 года, а исключить из Перечня за большее количество периодов как ретроспективно, так и на будущие периоды.
Юридическая Компания Парето специализируется на процедуре исключения из Перечня, обеспечивает получение результата «под ключ» непосредственно до поступления возврата (или зачета по желанию Заказчика) на счет.
Юридическая Компания Парето специализируется на процедуре исключения из Перечня, обеспечивает получение результата «под ключ» непосредственно до поступления возврата (или зачета по желанию Заказчика) на счет.
Так как каждый проект по исключению из Перечня уникален, то наилучший подход в подобных вопросах обеспечивает бизнес-процесс, при котором наши специалисты готовят подробную аналитику и правовое заключение после выяснения ситуации по объекту и потребностей собственника. Затем, при положительном ответе нашего эксперта по исключению из Перечня, мы предоставляем коммерческое предложение с аналитикой, проработанными рисками, аргументированным экономическим эффектом для анализа и принятия управленческого решения потенциальным Заказчиком.
БИЗНЕС-ПРОЦЕСС
Таким образом, предоставив правовое заключение, мы берем на себя ответственность за данные рекомендации, процесс достижения успеха и ожидаемый результат потому что оплата наших услуг по договору будет зависеть от финального результата Заказчика. В случае, когда эксперт ЮК Парето не рекомендует исключать объект из Перечня в связи с рисками и/или особенностями бизнеса нашего клиента, рекомендовано снижение кадастровой стоимости с соответствующим экономическим эффектом.
» Подводя итог, исключение из Перечня является наиболее экономически целесообразным из предусмотренных законодательством способов оптимизации по налогу на имущество объектов, включенных в Перечень.
Для того чтобы успешно исключить объект из Перечня, наши специалисты в судебном процессе доказывают, что объект не используется в целях:
— торговля с физическими лицами;
— бытовое обслуживание физических лиц;
— общественное питание, а также офисы, не связанные с производственным процессом, более чем на 20% полезной площади.
При этом доказательства должны быть исчерпывающими как по фактическому использованию, так и по соответствующим документам ВРИ ЗУ и технической документации.
— торговля с физическими лицами;
— бытовое обслуживание физических лиц;
— общественное питание, а также офисы, не связанные с производственным процессом, более чем на 20% полезной площади.
При этом доказательства должны быть исчерпывающими как по фактическому использованию, так и по соответствующим документам ВРИ ЗУ и технической документации.
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ ПАРЕТО
В случае, если Ваш объект недвижимости нежилого назначения (в том числе гостиница или хостел т.к. не предназначены для постоянного проживания) облагается налогом от кадастровой стоимости, мы рекомендуем обратиться за анализом возможного исключения из Перечня или снижения кадастровой стоимости к экспертам ЮК Парето и получить соответствующее правовое заключение без оплаты.
ЗАКАЗАТЬ АНАЛИТИЧЕСКУЮ СПРАВКУ
НОВОСТИ И БЛОГ
Оставьте свой номер телефона и мы перезвоним Вам!
Или Вы можете позвонить нам сами:
+7 (495) 973-32-23
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Запросить консультацию
Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.