ИЗМЕНЕНИЕ ВРИ
/
ИЗМЕНЕИЕ ВРИ
Изменение вида разрешенного использования земельного участка может быть вызвано несколькими причинами.
В случае множественности видов разрешенного использования, кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается по наиболее дорогому виду, что приводит к значительному повышению расходов хозяйствующего субъекта, т.к. ставка арендной платы для арендатора и налога на землю для собственника исчисляются по кадастровой стоимости. Если арендатор или собственник земельного участка не планирует его использовать по наиболее дорогому виду разрешенного использования, то возможно рассмотреть изменение видов разрешенного использования с целью исключить наиболее дорогие и получить таким образом значительный экономический эффект.
» Получение экономического эффекта от снижения арендной платы для арендаторов и налогового бремени для собственников земельных участков.
Под нецелевым использованием законодательство понимает фактическое ведение на данном участке деятельности, не предусмотренной присвоенными ему видами разрешенного использования.
» Исключение рисков последствий нецелевого использования.
Такая ситуация создает риски получения штрафов по статье 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка в размерах:
— для физических лиц от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей;
— для юридических лиц от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а также отдельно на должностных лиц – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей.
— для юридических лиц от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а также отдельно на должностных лиц – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей.
Для арендаторов ЗУ, помимо штрафов по статье 8.8 КоАП РФ, в Москве практикуется одновременное привлечение к административной ответственности должностными лицами Гос.инспекции по недвижимости (ГБУ МКМЦН г. Москвы) по ч. 1 и ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы, по этой статье штраф для юридических лиц составит до 500 тыс. руб.
По сложившейся практике, в случае если арендатор продолжает использовать участок не по назначению, ДГИ г. Москвы через суд взыскивает с него за неосновательное обогащение в виде разницы между арендной платой по заявленному (более дешевому) и фактическому (более дорогому) виду разрешенного использования. Вместе с этим начисляется неустойка за нецелевое использование в соответствии с условием договора аренды земельного участка.
В дальнейшем, для этого арендатора ДГИ г. Москвы устанавливает наиболее высокий по стоимости арендной платы вид разрешенного использования, что приводит к перерасчету кадастровой стоимости земельного участка и впоследствии к увеличению арендной платы.
ВРИ большинства земельных участков по своему содержанию не соответствуют ВРИ, предусмотренному в Классификаторе. Такая ситуация сложилась ввиду того, что для основной массы земельных участков вид разрешенного использования был установлен задолго до введения в действие актуального Классификатора, утвержденного Росреестром, № П/0412 от 10.11.2020 г.
» Повышение ликвидности земельного участка через приведение его ВРИ в соответствие с текущим Классификатором
Из-за этого на практике часто возникают спорные ситуации, связанные с наличием противоречий между установленным ВРИ, градостроительным регламентом по ПЗЗ, Классификатором и фактическим использованием ЗУ.
В некоторых случаях вопрос установления соответствия ВРИ ЗУ Классификатору имеет принципиальное значение для получения разрешительной документации на строительство, предоставления участка в субаренду или при продаже объекта.
Так в Москве, для участков, предоставленным под производство, как правило присваивались ВРИ, включающие помимо производственного назначения также эксплуатацию под административные цели. Такой ВРИ приравнивается к офисам и как следствие приводит к значительному повышению кадастровой стоимости земельного участка и связанных с ней платежей. Также присутствие такого «административного ВРИ» становится причиной включения расположенных на участке объектов капитального строительства в перечень объектов, налоговая база которых определяется по кадастровой стоимости.
По своей сути процедура приведения ВРИ в соответствие с Классификатором формально не является изменением разрешенного использования земельного участка. Также применение этой процедуры не требует внесения платы за изменение, в связи с чем может стать эффективным и экономически целесообразным способом смены ВРИ.
В этом случае органы публичной власти только подтверждают факт легальности прежнего ВРИ участка, не предусмотренного в федеральном Классификаторе, но установленного для участка ранее. Прежний ВРИ не изменяется, но уточняется. Вместе с этим, может быть установлено соответствие ранее присвоенного ВРИ участка нескольким ВРИ, содержащимся в Классификаторе.
Для приведения ВРИ в соответствие с Классификатором не имеет значения, предусмотрен ли испрашиваемый ВРИ действующими ПЗЗ и соответствует ли участок предельным параметрам для испрашиваемого вида.
Стоит отметить, что орган публичной власти обязан по требованию правообладателя установить соответствие текущего ВРИ участка виду (видам) разрешенного использования, предусмотренным в Классификаторе. На основании установления этого соответствия Росреестром вносятся изменения в ЕГРН.
Отказ в приведении ВРИ в соответствие с Классификатором может быть обжалован в судебном порядке.
Подводя итог, на вид разрешенного использования земельного участка и возможность его изменения или дополнения влияют:
Градостроительное зонирование и градостроительный регламент (ПЗЗ)
Решение суда в отношении участка
Генеральный план
Стоит отметить, что для ряда территорий изменение ВРИ невозможно — например, природоохранные зоны, участки, на которых расположены объекты культурного наследия или участки, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
Отдельное внимание необходимо уделить тому, что по ПЗЗ Москвы существует территориальная зона сохраняемого землепользования (индекс «Ф»). В Москве большая часть застроенных участков находится в данной зоне, изменить ВРИ в Москве для них затруднительно, а длительный и трудозатратный процесс не гарантирует результата, поскольку корректировка ПЗЗ (если они приняты в отсутствие грубых нарушений требований закона) является правом, а не обязанностью уполномоченного органа. Основанием для отказа в изменении ПЗЗ, например, может стать несоответствие внесенного предложения градостроительному развитию территории.
В каждом случае для определения возможности и стоимости изменения ВРИ, юристу необходимо провести анализ всех документов и регламентов и выработать стратегию, которая позволит обосновать целесообразность принятия администрацией положительного решения.
Изменение ВРИ ЗУ в Москве и Московской области с помощью «ЮК Парето»
Специалисты нашей компании совместно с клиентом, в первую очередь вникают и обсуждают существующую потребность, затем проводят анализ, после чего предоставляют правовое заключение с обоснованием позиции, анализом рисков и обоснованными предложениями.
» Кратко опишите суть вопроса и оставьте свои контакты в форме ниже, мы свяжемся с Вами в удобное время.
» Отработанный бизнес-процесс позволяет принять клиенту наиболее оптимальное управленческое решение, а нашей команде обеспечить наилучшую реализацию проекта.
ЗАДАЙТЕ ВАШ ВОПРОС ПО ИЗМЕНЕНИЮ ВРИ
Оставьте свой номер телефона и мы перезвоним Вам!
Или Вы можете позвонить нам сами:
+7 (495) 973-32-23
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Запросить консультацию
Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.